Droit à la prise en copropriété – Une évolution favorable au résident

Réchauffement climatique et prix des énergies fossiles ne font qu’accroître l’engouement pour la transition écologique. L’heure est aux véhicules électriques ou hybrides rechargeables. Entreprises et particuliers s’équipent et 90 % des recharges s’effectuent au domicile du conducteur. L’année 2021 par la loi LOM renforce son soutien aux résidents en copropriétés. Écoutez bien : le législateur élargit le champ d’application du droit et facilite l’installation de bornes sur les places de parking en résidence privative. Adieu les procédures compliquées, bonjour les dossiers simples et sécuriséas. Le droit à la prise en copropriété : amitié naissante entre immeubles assujettis, pré-équipement, procédure de demande et de financement. Découvrez pas à pas comment tout devient fluide en 2021.

Droit à la prise : qu’est-ce qui change en 2021 ?

Locataires, propriétaires ou occupants de bonne foi : vous souhaitez faire valoir votre droit au pré-équipement de votre place de parking ? Excellente nouvelle ! La loi Orientation Mobilité, dite loi LOM, donne un grand coup d’accélérateur au droit à la prise. Plus d’immeubles et davantage de places de stationnement concernées.

Comment ? Voyons cela !

Selon l’ordonnance 2020-71 du 26/01/2020, tous les propriétaires de voiture électrique ou hybride rechargeable résidant en copropriété peuvent faire valoir leur droit à la prise. Installer un point de charge raccordé au compteur des parties communes du bâtiment devient possible, associé à une solution de facturation individuelle. Le résident paie les frais.

Cette ordonnance abroge l’article 111-3-3 du code de la construction et de l’habitation.

Le décret 2020-1720 du 24/12/2020 va encore plus loin, et là, se trouvent les grandes nouveautés. Désormais :

• le droit à la prise s’applique à toutes les places de parking couvertes, closes, mais aussi extérieures, dès lors qu’elles se situent dans l’enceinte privée ;
• le délai des procédures diminue ;
• l’assemblée générale n’est plus que simplement informée ;
• la signature d’une convention garantit la réalisation des travaux et sécurise le demandeur.

L’article 113-16 oblige le propriétaire ou le syndic à donner l’accès aux locaux techniques. Ainsi le demandeur et son prestataire peuvent facilement effectuer l’étude de faisabilité.

À noter que le droit à la prise existe depuis 2011, rendu officiel par le décret 2011-873 du 25 juillet.

Résidents et copropriétés : qui a droit à la prise ?

Vous avez dit « résident » ?

Selon le site Légifrance, tout résident de copropriété peut faire valoir son droit à la prise, soit ! Mais, que signifie résident ? Ce terme comprend :

• les locataires ;
• les occupants de bonne foi (personnes n’ayant pas signé de bail de location, mais détenant un titre d’occupation régulier et le droit de maintien dans les lieux) ;
• les propriétaires ;
• les copropriétaires.

Quels immeubles sont concernés par le droit à la prise ?

Depuis 2011, le droit à la prise concerne aussi les bâtiments d’habitation et de bureau. Ils comportent au moins deux logements et proposent un parking

La loi d’Orientation des Mobilités introduit les articles 111-3-8 et 111-3-9 du CCH et impose des quotas minimums.

👉 Elle oblige le pré-équipement de la totalité des places de stationnement dès lors que le parking compte plus de 10 places pour :

• les immeubles dont le dépôt de permis de construire est postérieur au 11 mars 2011 ;
• les copropriétés existantes dont les stationnements ou l’installation électrique sont rénovés de manière « importante », c’est-à-dire :
  • soit la rénovation excède 25 % de la valeur du bâtiment ;
  • soit les coûts inhérents aux installations de recharge et de raccordement dépassent 7 % du montant de la rénovation.

👉 D’autre part, les immeubles dont le permis fut déposé entre le 1er janvier 2017 et le 11 mars 2021 doivent pré-équiper :

• 50 % des places si la capacité du parking est inférieure ou égale à 40 places ;
• 75 % des places si la capacité excède 40 places.

cf. article R111-14-2 et R111-14-2 abrogé.

Les immeubles antérieurs à 2017 n’ont pas l’obligation de pré-équiper leur parking. En revanche, le droit à la prise vaut. Tout résident peut donc faire la demande.

👉 Pas de panique, un résumé :

Permis déposé	Nbre de places totales dans le parking	Qté min de places pré-équipées
Avant 2017	Peu importe	Aucune, mais le droit à la prise s’applique. Un résident peut le faire valoir
Entre 01/01/17 et 11/03/21	> 40	75 %
Entre 01/01/17 et 11/03/21	< ou = 40	50 %
Depuis le 01/03/21	>10	100 %

Le pré-équipement de borne de recharge en copropriété

Qu’entend-on exactement par pré-équipement ?

L’article 111-3-3 du CCH et le décret 2020-1696 nous répondent : il s’agit de mettre en place les câbles et les alimentations nécessaires et suffisamment dimensionnés pour permettre l’installation ultérieure de bornes de recharge.

Pour les férus de textes législatifs, un peu de lecture.

Le type de borne

En copropriété, le choix se porte entre une prise renforcée et une borne murale. La première coûte moins cher, mais charge beaucoup moins rapidement.

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Le temps de charge d’une voiture électrique

Comment recharger ma voiture électrique ?

Dans tous les cas, le décret 2020-1696 précise que l’énergie provient soit d’un tableau électrique basse tension, soit du réseau public.

Le tableau général basse tension est dimensionné de façon à pouvoir alimenter au moins 20 % de la totalité des places de stationnement, avec un minimum d’une place.

Alimentation individuelle ou collective ?

L’alimentation individuelle se fait depuis le logement jusqu’à l’emplacement sur le parking. Elle reste peu mise en œuvre, car compliquée techniquement et onéreuse.

L’alimentation collective peut se faire selon deux moyens.

1. Système en étoile dans le parking. Les bornes s’alimentent à partir d’un tableau général basse tension. Dans les faits, la puissance s’avère vite insuffisante.
2. Solution par artère. La création d’un nouveau point de livraison dédié fournit l’électricité aux bornes de recharge. À vérifier que la colonne de distribution permet cette solution.

Installation collective ou individuelle

L’usager trouve son avantage avec l’installation collective. En effet, cette infrastructure évolutive ne dépend que d’un seul opérateur, donc un interlocuteur unique. On préfère désormais le terme d’installation collective aux dépens de pré-équipement.

Comment faire valoir son droit à la prise ?

La procédure est simplifiée et avantageuse. Il convient cependant de la respecter pour gagner en temps et en sérénité. Vous êtes demandeur ? Suivez-nous !

1 – Dépôt de la demande

Le décret 2020-1720 précise les étapes.

1. Contacter un prestataire et préparer son projet d’installation de point de recharge. Le dossier doit contenir :
   1. le descriptif détaillé des travaux ;
   2. un plan technique d’intervention ;
   3. un schéma de raccordement électrique ;
   4. le ou les devis.
2. Informer, dans les quinze jours, le copropriétaire bailleur (copie au syndic) de votre intention de réaliser les travaux :
   1. par lettre recommandée avec accusé de réception ;
   2. préciser les modalités selon lesquelles ces personnes peuvent s’y opposer ;
   3. indiquer les conditions dans lesquelles vous bénéficiez du droit à effectuer les travaux.
3. Dans le mois qui suit, le propriétaire notifie cette demande au syndic qui l’inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cette démarche est purement informative et ne requiert aucun vote. Si l’AG n’a pas lieu dans le temps imparti, cela ne retarde pas le projet. Le syndic le présente simplement a posteriori.

Dans tous les cas, nous l’avons vu, le syndic de propriété doit vous garantir l’accès aux locaux techniques.

Cas spécifiques :

👉En monopropriété, les démarches sont identiques, mais le demandeur n’a affaire qu’au propriétaire.

👉Le bâtiment appartient à une personne morale, envoyez la notification à son représentant légal ou statutaire.

👉Le bâtiment est indivis, soumettez-la à un des indivisaires qui se chargera de transmettre à ses homologues.

Modèle de lettre pour déposer sa demande de droit à la prise.

2 – Signature de la convention entre prestataire et propriétaire

Si, au bout de trois mois, vous (le demandeur) ne recevez aucun avis d’opposition, vous pouvez valider le devis de votre prestataire.

Le propriétaire (ou le syndic) et le prestataire signent alors une convention.

Cette dernière :

• est signée dans les deux mois suivant la signature du contrat et avant le début des travaux ;
• détermine les conditions d’accès et d’intervention du prestataire ;
• explique les conditions d’entretien du système.

À défaut de cette signature, vous pouvez saisir le président du tribunal judiciaire et lui demander de fixer ces conditions en lieu et place du syndic.

Cette convention, sécurisant pour le résident, émane de l’article 111-3-9 du CCH.

3 – Lancement des travaux

Enfin, nous y voilà !

Option 1 : l’installation individuelle est accordée. L’occupant (donc vous) réalise les travaux à ses frais (après signature de la convention).

Option 2 : la copropriété décide de déployer une solution globale pour l’ensemble des résidents. L’installation collective est acceptée. Le syndic dispose de 6 mois pour la réalisation des travaux.

Option 3 : l’installation est refusée.

Le propriétaire ou le syndic a recours au tribunal administratif pour empêcher l’installation. Il motive son opposition.

4 – Les oppositions au droit à la prise

L’article L.113-16 du CCH dispose que : « le propriétaire d’un bâtiment doté de places de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic ne peut s’opposer sans motif sérieux et légitime à l’équipement des places de stationnement d’installations dédiées à la recharge électrique pour véhicule électrique ou hybride rechargeable et permettant un comptage individualisé des consommations, par un locataire ou occupant de bonne foi et aux frais de ce dernier. »

Le code précise les deux cas de motif sérieux et légitime, à savoir :

• la préexistence de telles installations ou un projet collectif en cours ;
• la décision du propriétaire ou du syndicat de réaliser lui-même les travaux pour en assurer le fonctionnement dans un délai raisonnable. En cas de copropriété, cette décision se prend en assemblée générale. Les travaux débutent dans les 6 mois.

Pour s’opposer, le syndic saisit le président du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. Selon la « procédure accélérée au fond », ce tribunal est le seul compétent pour apprécier la validité du motif invoqué par le syndic.

Cette action intervient dans les trois mois suivant votre notification au copropriétaire. Le syndic dispose de 2 semaines pour vous avertir de son refus.

Vous pouvez cependant procéder aux travaux quand :

• vous n’avez pas de retour de votre propriétaire dans les 3 mois + 2 semaines. Silence vaut accord ;
• votre propriétaire n’a pas engagé les travaux dans les 3 mois suivant la saisine du président du tribunal judiciaire ;
• votre propriétaire a engagé les travaux, mais, six mois après la saisine, ils ne sont pas encore réalisés.

Nos Conseils 💡

Permettez-nous quelques conseils avisés.

✔️ Renseignez-vous bien auprès de votre propriétaire ou syndic sur les éventuels travaux planifiés. En effet, si la copropriété a prévu cet équipement, la charge lui revient.

✔️ Profitez de l’assemblée générale pour évoquer la possibilité d’une prise en charge collective. Elle permet de réduire le coût individuel. La copropriété peut trouver avantage à s’occuper de la recherche de prestataires : contrôle des travaux, mise en concurrence de fournisseur d’énergie, etc.

✔️ Vérifiez que la puissance électrique de l’immeuble suffit à accueillir votre installation.

✔️ Interrogez-vous sur l’utilité de cette installation. Repérez les postes de recharge autour de votre domicile, dans votre entreprise. Comparez avec le besoin réel de votre véhicule selon votre consommation.

✔️ Respectez bien les délais d’opposition avant de commencer les travaux. À défaut, le tribunal peut ordonner la remise en état des lieux, voire le paiement de dommages et intérêts.

À savoir : la présence d’un système de comptage et de facturation individuelle de la consommation électrique donne à l’occupant le droit de demander l’installation à ses frais d’une borne de recharge sur sa place de parking.

Les aides au financement des pré-équipements en copropriété

Si le syndic donne son accord, le demandeur garde à sa charge :

• le prix d’achat de la borne ;
• le compteur nécessaire au chiffrage individuel ;
• les frais d’installation et de câblage pour alimenter la station de charge ;
• la consommation électrique (refacturée par le syndic de manière individuelle selon les relevés de consommation).

Vous bénéficiez d’un taux de TVA préférentiel et pouvez obtenir jusqu’à 1260 euros d’aide financière, découvrez comment.

Un crédit d’impôt

L’installation de borne de charge ouvre droit à un crédit d’impôt selon les conditions suivantes reprises dans le code général des impôts, article 200 quater C :

• 1 borne par logement ;
• vous êtes domicilié fiscalement en France ;
• vous êtes propriétaire ou locataire ;
• le logement représente votre résidence principale ou secondaire (1 seule résidence secondaire) ;
• l’installation de la borne date d’après le 1er janvier 2021 ;
• la facture mentionne le lieu de la pose, la nature et les caractéristiques techniques du système de charge, le coût des travaux.

➡️ Le crédit d’impôt s’élève à 75 % du montant des dépenses, limité à 300 €.

➡️ Attention, si vous bénéficiez d’un remboursement dans les 5 ans, vous devrez restituer votre crédit d’impôt.

Une TVA à 5,5

L’article 278-0 bis A du code général des impôts précise que le taux de TVA réduite, soit 5,5 %, s’applique aux travaux d’amélioration de la qualité énergétique des locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de deux ans ainsi que sur les travaux induits qui leur sont indissociablement liés. Il renvoie notamment aux équipements indiqués dans l’article 200 quater c du CGI sous réserve qu’ils respectent les critères de performances détaillés à l’article 18 bis et ter de l’annexe 4 du CGI.

Le programme Advenir

Prévu pour développer le parc de solutions de recharge, ce programme vise à multiplier les bornes privées et publiques.

3 primes Advenir existent pour les particuliers en immeuble collectif :

• point de recharge individuel : un résident installe une borne sur son parking privatif ;
• point de recharge partagé : un bailleur ou syndic installe une borne sur un parking destiné à n’importe quel occupant de la résidence ;
• infrastructure collective en copropriété : un syndic installe une infrastructure collective destinée à l’ensemble des places de parking.

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Les critères étudiés sont :

• lieu de résidence : métropole ou outre-mer ;
• votre situation : particulier, syndic, entreprise ou collectivité ;
• immeuble collectif ou maison individuelle ;
• borne individuelle ou infrastructure collective ;
• parking privatif ou collectif.

Harmonia Mobility a fait le test pour vous.

➡️ Un particulier en métropole installe une borne individuelle dans un immeuble collectif pour un parking privatif. Il peut recevoir 50 % du montant HT de la facture (fourniture et travaux) dans une limite de 960 €.

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Cet article vous explique notamment comment déposer votre demande de prime Advenir.

Notre conseil 💡

✔️ Interrogez les collectivités locales. Certaines proposent des subventions.

Le droit à la prise : précédentes étapes importantes

Le décret 2011-873 du 25 juillet 2011 officialise la notion de droit à la prise. Il permet à tout occupant d’immeuble d’installer une borne de recharge individuelle à ses frais. Il élargit le champ d’application aux immeubles à usage principal d’habitation et traite de la convention entre demandeur et installateur.

La loi Grenelle II du 12 juillet 2010 permet aux locataires ou bailleurs de faire installer, à leurs frais, une borne individuelle de recharge pour véhicule électrique dans leur parking couvert. Elle introduit notamment les articles L.111-6-4 et R.136-2 dans le Code de la Construction et de l’Habitation.

Alors, rassuré ? Si vous parvenez à bout de cet article, faire valoir votre droit sera un jeu d’enfant. Les conducteurs de véhicules électriques vont pouvoir recharger leur batterie à domicile encore plus facilement. Le droit à la prise en copropriété va certainement donner un nouvel élan, si besoin était, aux mobilités électriques. Particuliers ou gestionnaires de flottes, en serez-vous ? Harmonia Mobility reste à votre écoute.